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厦门楼市限购调整促健康发展 供地紧张使房价高企

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  今日(9月29日),DTZ戴德梁行回顾了厦门?#24247;?#20135;市场2014年第三季度的经营情况,并对第四季度?#24247;?#20135;市场运行情况做出预?#23567;?/p>

  第三产业驱动厦门甲级写字楼市场成交,新兴商务区吸引力?#25112;?#22686;大

  第三产业,特别是金融及现代服务业的高速发展,驱动厦门甲级写字楼市场发展,本季度,全市累计吸纳量达4,030.0平方米,租金上涨至每?#26053;?#24179;方米117.4元,空置率下降至15.8%。

  各商务区空置率均有下降,其中鹭江道CBD、滨南-滨北商务区及两岸贸易中?#30446;?#32622;率录得6.5%,1.0%及4.0%的历史最低值,新增吸纳主要源自国内外中小型金融企业及现代物流企业;与此同时,受政策及行业聚拢因素影响,知名金融企业或落户,或迁址两岸金融中心,片区内空置率下降至31.9%。

  与鹭江道CBD同属传?#25104;?#21153;区,但较其具备更优质的商业及交通配套的滨南-滨北商务区,租金环比上升11.1%至每?#26053;?#24179;方米150.0元,而鹭江道租金水平则继续微降至每?#26053;?#24179;方米132.3元;两岸金融中心甲级写字楼租金在需求支撑下也出现上涨,环比上升3.4%至每?#26053;?#24179;方米108.5。随着厦门获批现代服务业综合试点城市,作为东南国际航运中心雏形的两岸贸易中心,在政策及需求的推动下,租金出现连续两个季度平均6%的增长,现时租金达每?#26053;?#24179;方米90.0元。

  从本季度甲级写字楼市场的运行情况来看,DTZ戴德梁行厦门公司总经理潘育敏认为,两岸贸易中心及两岸金融中心?#28304;成?#21153;区潜在客户(特别是金融类及现代物流类企业)的?#33267;?#20316;用正逐渐,片区间租金差异也随着政策倾斜、建设速度的提升逐渐缩小。

  结?#31995;?#22235;季?#28909;?#24066;项?#24247;?#39044;租情况来看,传?#25104;?#21153;区租金预期普遍高于目前均价,据此DTZ戴德梁行研究部预测,年内厦门甲级写字楼租金水平仍将维持上升趋势,空置水平将伴随着供应增大而有所提高。

  空置整体持稳,未来供应将带动厦门商铺租金提升

  零售方面,汽车消费及电子商务的?#20013;?#22686;长推动厦门社会消费品零售总额继续增长。在未有新增购物中心入市的情况下,全市优质购物中心平均租金继续上涨至每平方米每月699.3元,空置率与上季度基本持?#21073;?#20026;10.2%。

  租金方面,除莲坂-火车站商圈租金出现较大幅度上涨外,其他各商圈租金保持平稳。位于厦门地理中心区,交通核心区,人流密集区的莲坂-火车站商圈,商业吸引力日益显著,本季度,莲坂-火车站优质购物中心报价每?#26053;?#24179;方米833.9,环比上涨19.8%。

  空置方面,全市空置率基本维持在10.2%,但电商对个别社区购物中心的影响依然巨大,以前埔为例,零售类业态的迁出,使得本季度空置率由上季度的3.1%上升至本季度的5.0%。电商影响也驱动购物中心启动业态调整及品牌升级,这也是空置增多的原因。如SM二期新生活广场对部分原先的特卖,婚纱类商户进行了调整,集美万达广场则对沿街商?#21040;?#34892;重新定位,都使得商圈内的空置率提高至3.6%及5.0%。餐饮、体验类商户仍被购物中心经营者作为应对电商的着力点,餐饮类多以轻食简餐、饮料甜品等小面积铺位为主,大面积连锁餐厅则少量出现在中?#20581;M及五?#20302;?湖边水库三大主要商圈。

  长时间未有新购物中心入市的局面将在第四季度被打破,位于五?#20302;?湖边水库商圈内的蔡塘广场,将为厦门的商业经营注入新鲜血液。中高端购物中心方面,随着世茂海峡大厦购物中心及中航紫金W Squire的完工,磐基名品中心二期的封顶,预计2015年超16万平方米的供应将进一步提升厦门的商业格局。伴随着厦门社会消费品零售总额的继续增长,人民消费能力的?#27426;?#25552;升,及定位更高,品?#32856;?#20248;质的购物中?#21335;?#32487;入市,厦门优质购物中心租金料将?#20013;?#25552;升。

  限购调整促楼市健康发展,供地紧张影响供应放量并使房价高企

  1月至8月,厦门全市商品住宅批准预售面积仅186.5万平方米,同比减少48.9%,供应萎缩对商品住宅成交造成显著影响,1-8月,厦门商品住宅销售面积同比下降51.2%至215.5万平方米。?#27426;?#38144;售?#24247;?#19979;挫并未能对厦门商品住宅销售价格产生调整作用,区别与其他城市房价自今年5月出现不同程度下降,厦门商品住宅销售价格自2012年6月以来连涨27个月,今年前八个月销售均价达每平方米19,558.0,较去年同期上升24.0%。

  厦门市在8月中旬公布并执行了调整住房限购措施的“闽八条”细则,全面取消岛外四区住房限购措施,思明区、湖里区高端新建商品住房不再执行住房限购措施。该细则旨在从政策上确保了厦门?#24247;?#20135;市场的平稳健康发展。新政的颁发对成交?#24247;?#24433;响暂未,8月商品住宅成?#24187;?#31215;与7月并未发生显著性变化。而从季度月均值来看,新政对购房者意愿,及开发商?#23110;?#33410;奏,均起到?#27426;?#30340;刺激作用。本季度7、8两月商品住宅预售批准面积月均?#21040;?#19978;季度增加48.9%至每月26.8万平方米,在供应增长的情况下,商品住宅成?#24187;?#31215;月均?#21040;?#19978;季度商品住宅成?#24187;?#31215;月均值提升18.3%至每月22.6万平方米。通过与上季度的供应结构对比,我们发现,位于岛外的中高端住宅供应有所增加,而在限购政策?#28504;?#30340;背景下,此类住宅得到本地?#32435;?#22411;及外地购房者的青睐。

  二手住宅市场也受到了新政的积极影响,本季度前两个月全市二手住宅成交29.0万平方米,对?#28909;?#24180;同期仅下降了4.3%,但月均成?#24187;?#31215;则高于上季度每月12.5万平方米的平均值。从?#20174;?#20108;手中高端住宅价格变化的DTZ住宅价格指数上看,为克服季节性因素,?#26696;?#20013;小学开学所带来的影响,该类型物业售价及租金均出现微幅收缩。

  在限购政策发生较大变化的背景下,厦门商品住宅供应仍然是制约需求的主要因素。从根源上看,?#29616;?#19981;足的住宅用地供应,一方面?#27599;?#21457;商?#23110;?#26356;为谨慎,另一方面也使得厦门房价保持居高不下。结合未来入市项?#24247;?#24773;况来看,岛外项目及岛内二手房对外地购房者的吸引也将日益强化。

  DTZ戴德梁行

  戴德梁行是全球最具规模的?#24247;?#20135;服务营运商之一,为环球企业租户及投资者提供?#30340;?#39046;先的点对点服务,包括租赁代理?#30002;?#21512;物业及设施管理?#30002;?#26412;市场丶项目管理丶投资及资产管理,以及估价服务。我们的研究及策略发展顾问服务屡获殊荣,为客户提供环球及地区市场的最新资讯?#23395;?#36767;分析和展望,帮助客户订定长远的投资计划和策略。DTZ戴德梁行业务规模遍及全球 52 个国家,旗下209家公司雇用常额人员共24,200名人员。

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