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首套房贷优惠还是个税减免?

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浏览: 1365 次 来源:网友供稿

  9月30日,央行和银监会发文通知首套房带利?#39318;?#20302;可?#28304;?#33267;七折。如何?#21019;?#22830;妈的?#28010;?#39318;套房带利率优惠是一个好选择吗?以下是去年的旧文,尽管时间已经有一年之久,但问题还是老问题。

  近日,有报道广州目前有招商、民生、光大、平安银行不接受首套房贷申请,广州四大行二套房贷利率则上浮,这对购房者来说无疑是雪上加霜,7月下半月,广州二?#33268;?#20132;易量同比出?#33267;?#25104;降幅。专?#39029;?#36825;是6月份钱荒的后遗症,9-10月之后可能会正常。?#29575;瞪希?#36825;并不只是发生在广州一地,而是一个现象。

  对于那些被银行上浮了房贷利率的首套房贷申请者而言,这?#27604;?#19981;是一件好事。以100万的房贷计算,如果按照6.55%的基准利润,按揭30年的还贷总额?#22025;?29万;如果是7折利率,则还贷总额为188万,两者共差41万,每月还款相差1128元。如果换个立场考虑下银行的利益,也就豁然了。

  此前银行一般对第一套住房的贷款利率在基准利率6.55%的基础上下浮10%到15%左右,第二套住房贷款利率则是基准利率上浮10%左右,在此基础上不同网点会根据客户的实?#26159;?#20917;稍作调整。在利率化的背景下,将有限的银行资金投入到房产信贷,则意味着银行能投入其他更高贷款利率的资金量减少。一个可供比较的数据是,一般小企业贷款利率可以上浮30%-40%,且企业贷款一般2-3年就能收回。考虑到现在银行资金紧张,其不接受首套房贷申请也就成为一个可以理解的选择。

  以往银行之所以愿意发放住房贷款,一个很重要的原因是住房贷款尽管利率不高,但是风险低,是优?#39318;?#20135;。银行作为一个经营风险的金融机构,需要配置不同的信贷资产,有高风险、高收益的中小企业信贷,同时也辅以?#27426;?#30340;低风险的住房抵押贷款。

  但问题是,是不是现有的首套房?#38469;?#20110;低风险客户,因此值得银行对其利息打八五折甚至七折?这倒未必。尤其需要注意的是,很多首套房的首付并不是由其个人支付,而是多方的结果——— 甚至有些是祖孙三代的积蓄,对这部分群体而言,个人收入实际上很难支撑其每月的按揭付款,万一将来家庭中稍有意外发生,还贷就会成为问题。如果房价依然上涨,那么借款人无法还款也不是问题,银?#22411;?#20840;可以将房子在市场上拍卖,从而回收这笔贷款。但是房价会不会一直上涨下去呢?很?#36873;?#22914;果房价低到?#27426;?#31243;度,就会出现“断供”现象——— 浙江温州已经出现此种现象。一般而言,银行利率要?#20174;?#20449;贷的风险程度,在首套房的个人信用不高?#26131;?#20135;价格虚高的背景下,银?#22411;?#27490;首套房利率优惠也就非常自然了。

  此前的房贷都享受了七折优惠,而后来者却不能享受了,这是不是不太公平?在笔者看来,由银行对首套住房按揭贷款提供七折利率多少有点“请客、银?#26032;?#21333;”的意思。一个更可行的办法是在个人所得税征缴中实行抵押贷款利息减免。

  到目?#25300;?#27490;,有不少国家实行?#35828;?#25276;贷款利息减免措施。?#28909;?#32654;国、荷兰和挪威等。以美国为例,2009年美国对自有住房的抵押贷款利息减免金额约1008.1亿美元,该项减免金额超过了所有住房相关税收减免总额的50%。抵押贷款利息减免?#24066;?#26377;房户在计算联邦个人所得税时,在个人应纳税收入中减去该年度用于抵押贷款的利息花?#36873;?#20174;1997年起,有房户被?#24066;?#27599;年从其应纳税收入中减去用于第一套和第二套住房总价不超过100万美元的抵押贷款利息。

  为什么美国要对个人住房抵押贷款利息免交个人所得税?因为每个家庭拥有一套属于?#32422;?#30340;住房一直是美国梦的一部分——— 小?#38469;?#29978;至在其总统就职中要建设一个“有产者社会”。让个人拥有一套属于?#32422;?#30340;住房,那将会使房屋的主人更热心参与所在地区的事务,而租客往往对社区事务不甚关心。为此,有必要向购买房屋的居民提供税收减免,住房抵押贷款利息减免就是这个大背景下的产物。

  ?#27604;唬?#20303;房抵押贷款利息减免在不少人看来也是多此一举。?#28909;?#26377;学者认为,作为该项制度最大的受益者——— 高收入住户——— 即便不享受任何优惠也会买房。而且很多国家如、等没有相关的税收减免,但是其房屋置业率也与美国差?#27426;唷?#27492;外还有人认为该项减免导致高收入自有房户的获益程度远高于低收入自有房户,导致了新的?#36824;?#24179;?#27426;?#24456;多经济学?#20197;?#35748;为因为房贷利息的税收减免刺激了对住房建设的投资,从而使得过多的资源流向房地产行业。

  尽管美国的住房个人抵押贷款税收减免招致这么多,但在笔者看来,这个税收减免比当下中国的个人首套住房优惠利率更加可取。

  首先,强制银行向个人提供住房贷款优惠利率,有银行经营自主权之嫌疑。贷款利率就银行借款资金的价格,由商业银行向首套房提供利率优惠,实际上是了银行的利润。尽管有人会认为中国银行业的利润就是来自于的存贷利差,且绝大多数银行?#38469;?#20110;国有,因此作类似也无可厚非。但笔者认为,由于绝大多数银行都已实行股份制,而且借款利率正在逐步市场化,在此背景下再强令银行对首套房提供优惠利率确实不?#20303;?/p>

  其次,首套房利率优惠有?#36824;?#24179;竞争的嫌疑。对于那些大型国有商业银行,由于其资金雄厚,因此能够发放更多的首套房优惠,而其他银行机构却往往无法提供。在中国,贷款并不总是单纯的贷款,而总是和另外的指标联系在一起——— ?#28909;縊道?#23384;款。当一个银行能够提供房贷优惠,而另一个无法提供时,贷款人——— 也就是储户会作怎样选择呢?估计绝大多数储户都愿意将其存款账户搬到给其发放住房贷款的银?#23567;?#20063;正是这个原因,目前暂停首套房贷优惠的大都是中小银?#23567;?/p>

  如果现在首套房贷利率优惠变为?#21830;?#20379;的税收减免,由于被减免的税款都是由财政提供,那么以上情况就不会出现;同时还会出现一个新现象,那就是只要你符合条件,只要有银行愿意为你发放贷款,为你提供税收减免的则是财政资金。这样做的另一个好处是可以让银?#22995;?#21040;优质的住房贷款客户,减少银行的风险。

  ?#27604;唬?#20174;银行提供首套房利率优惠转向个人所得税制度下的住房抵扣贷款利息减免,这会对当下财政体制提出重大挑战。由于个人所得税涉及中央和地方利益,这个举措不会在短期内出台。但是在另一方面,金融领域内的利率化已经启动,银行将逐渐卸去各种非市场的责任,这项房产又是迫在眉睫的。甚至可以说,首套房贷优惠取消与否可以成为考量金融市场利率化成败的重要指标。

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